北京朝阳【玺悦朝阳】
2022年北京第四批次集中供地，平房PF44、PF45地块分别由保利+建工、和三元拿下。位于朝阳区平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF-45地块，终由三元嘉业以24.38亿元+10000㎡现房销售面积竞得，溢价率15%，拿地楼面价约5.22万元/㎡，销售指导价8.5万元/平方米，该地块用地性质为R2二类居住用地，土地面积约1.87万平方米，建筑控制规模约4.67万平方米，地块容积率2.5、控高60米。
日前，该地块公布案名:玺悦朝阳。
目前，城市展厅已开放，正式售楼处预计将于3月底开放，预计将于4月中下旬开盘，预计交付时间2025年中。
两家项目纷纷官宣案名为「保利·和光煦境」「三元·玺悦朝阳」。
我们来看看玺悦朝阳
项目信息
玺悦朝阳项目设计方案之前已公示，总用地面积约1.87公顷，地上总建筑面积约4.67万㎡，容积率2.5，建筑密度20%，共规划9栋住宅楼，7-18层，382户，其中期房296套，现房86套。停车位462个（均为地下停车位），车位配比1：1.2。
项目楼栋效果图
项目平面图
占地面积：18681.224㎡
地上建筑面积：46703.628㎡
现房销售面积：10000㎡
限高：60m（实际建筑高度54.16m）
总户数：382
车位配比：1:1.2
容积率：2.5
绿化率：30%
楼面价：5.22w/㎡
溢价率：15%
指导价：8.5w
总价：840-1258w
开发商：三元嘉业
建筑风格：现代典雅建筑风格
交房时间：预计2025年年底
【产品信息】9栋7-18层楼，382户（79户现房）
户型：三居99/108四居120/131/148
户型介绍
户型分布图
99平和103平是三室两厅两卫，南北通透，南向两面宽，南向是客厅和主卧，都带有飘窗，客厅采取270°转角开窗设计，采光和视野都非常好；北向两个次卧，卫生间做了干湿分离；门口有玄关柜和收纳间，还有一个小的洗衣区域，非常实用。
112平是三室两厅两卫，南北通透全明户型，南向三面宽，南向客厅和卧室都带有飘窗；三个房间都比较大，都独立的洗衣房；门口有玄关柜和收纳间，非常实用。
122平四居是四室两厅两卫，南向三面宽格局，南向卧室和客厅都带有飘窗，主卧窗户带270度转角，视野更开阔；餐客一体，空间利用率高；U型厨房，方便操作。
150平四居是四室两厅三卫，也是南向三面宽格局，这个户型南向面宽要比120平的宽很多，客厅都达到4米5，主卧超大卫生间，南向次卧也带个卫生间，这个户型一共有三个卫生间；对于有改善需求的，这个户型非常适合。
项目配套
从区位上来说，两项目位置很不错，两地块紧挨着，距离地铁6号线黄渠站约400米左右。
交通：距离6号线黄渠站300多米，10号线换乘24分钟到国贸，6号线向东24分钟直达通州副中心，14号线换乘37分钟可以到望京。自驾有朝阳北路、京通快速路、广渠快速路，朝阳北路可以直达朝阳大悦城、长楹天街。五环路 可以和阜石路、莲石路连接，机场2高，17公里 自驾21分钟到达首都国际机场。
商业：一路之隔就有星悦广场，西侧5公里左右有朝阳大悦城（建筑面积超过40万平方米），东侧2.3公里左右为龙湖长楹天街（27万平米），南侧1.6公里有北京双桥万达广场和国泰百货等大型购物中心。
医院：医疗配套在地块东南方，直线距离约2.2公里处即为“北京朝阳医院（常营院区）”，地块西西南侧，直线距离约4.0公里处为“民航总医院”（三甲医院）
公园：地块附近的生态环境也很不错，东坝野郊公园、常营体育公园、黄渠公园等多个公园环绕。距离北京四环内大的城市公园朝阳公园直线距离7公里，地铁28分钟。
教育：项目地块西南侧直线距离约700米左右，就是北京第二外国语学院附属小学（定福分校），北二外附小对口的派位中学有北京工业大学附属中学双桥分校、中国传媒大学附属中学、十七中学陶家湾校区。
未来升值
8.5W/平米的指导价，很多人觉得高了。
毕竟常营和东坝挨着。
北熙区的指导价也只有8.1W/平米。
东坝还有产业规划，地铁也是3号线和12号线双轨交汇，教育上也有北京中学的利好。
而常营完全就是外溢逻辑，自身并没有产业规划，教育资源也一般、
只是靠配套成熟就卖8.5W/平米，未来还有上涨的预期吗？
而二手房方面，玺悦朝阳所在的常营地区二手房挂牌均价仅为6.0万／平，南部紧邻的定福庄和管庄板块，分别为5.4万／平和5.1万／平。
而五环以里的朝青板块，二手房挂牌均价则为8.3万／平。
◎玺悦朝阳所在区域二手房情况
具体到玺悦朝阳项目周边，定福庄区域基本上都是2010年以前的房子，基本上二手房挂牌均价都在6万／平以下，2006年建成的定福景园挂牌均价高一些，达到5.98万／平。
◎玺悦朝阳周边二手房情况
此外，项目东北侧同样是2006年建成的苹果派小区，二手房挂牌均价6.4万／平。
◎苹果派小区
二手房挂牌均价相对高一些的便是长楹天街商圈周围，比如柏林爱乐四期，二手房挂牌均价6.8万／平，万象新天家园均价为6.6万／平。
◎柏林爱乐
具备竞争力的还是龙湖系的两个次新小区，2013年建成的长楹天街小区，二手房挂牌均价达到7.8万／平，2015年建成的常楹公元，二手房挂牌均价则达到8.3万／平。
◎常楹公元
当然，再往朝青板块去，与玺悦朝阳同价位的二手房小区虽然质量不高，但因为环线和配套优势，也有自己的需求群体。
目前8.5万／平的价格，在整个常营地区都算高价。不过依照北京这两年新盘成交均价低于指导价的趋势来看，玺悦朝阳也没有足够的底气不降价。
北京朝阳【玺悦朝阳】